Kwestie formalne, czyli sprawdź zanim podpiszesz

Przed podjęciem decyzji o zakupie jakiejkolwiek nieruchomości wiele czasu poświęcamy na analizę ceny, lokalizacji, wielkości lokalu, sposobu zagospodarowania przestrzeni, jakości wykonania. Warto jednak pamiętać, że nieocenionych informacji o przedmiocie sprzedaży dostarczy również dokumentacja prawna lokalu. Sprawdzenie, czy wszystko z nią w porządku, pozwoli uniknąć niechcianych konsekwencji.

Decydując się na podpisanie umowy, należy zadbać o wszystkie niuanse, które mogą okazać się później bardzo istotne. W tym celu dobrze sięgnąć po pomoc specjalisty od nieruchomości. To dodatkowy koszt, jednak pozwoli zabezpieczyć się przed błędami, które w przyszłości mogłyby przysporzyć dużych strat. Czuwanie niezależnego eksperta nad wszystkimi etapami transakcji, zapewni spokój i bezpieczeństwo, pozwalające pomyślnie sfinalizować proces kupna.

Weryfikację nieruchomości należy rozpocząć od ustalenia jej stanu prawnego. Korzystanie z zasobów rynku wtórnego wiąże się z koniecznością dokładniejszego sprawdzenia jej statusu. Najistotniejszym etapem jest przyjrzenie się księdze wieczystej – publicznemu rejestrowi, przedstawiającemu stan prawny nieruchomości. Informacje na temat tego komu i jakie prawa przysługują, zawarte są w czterech rozdziałach. Z perspektywy nabywcy największe znaczenie mają dwa ostatnie, w których zamieszczone są potencjalne wiadomości odnośnie hipoteki, ograniczeń, ciężarów i egzekucji prowadzonych z nieruchomości. Wgląd do ksiąg wieczystych jest ogólnodostępny, w coraz większej części możliwy także poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). W zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości dobrze jest prześledzić również dokumenty z ewidencji gruntów czy dokumentację projektową. Na koniec nie wolno zapomnieć o porównaniu tego, co zawarte jest na papierze ze stanem faktycznym.

Gdy nabędziemy pewności co do poprawności pod względem prawnym całej dokumentacji związanej z nieruchomością, musimy sporządzić akt notarialny. Przed ustaleniem wizyty w kancelarii warto rozeznać się w jakości i dostępności usług, oferowanych przez poszczególnych notariuszy oraz wysokości opłaty za sporządzenie aktu. Zgodnie z obowiązującą ustawą dookreślona jest jedynie maksymalna wysokość taksy notarialnej, jaka za daną czynność prawną może zostać pobrana od klienta. Z tego względu ceny za usługi między poszczególnymi kancelariami mogą mieć odmienne wartości. Opłaty ulegają dodatkowemu zróżnicowaniu, gdy u tego samego notariusza podpisywana jest większa liczba dokumentów, na przykład umowa przedwstępna. Przy bardziej kompleksowej obsłudze wiele kancelarii oferuje stawki rabatowe.

Aby wizyta w kancelarii przebiegła możliwie szybko, notariusz wcześniej udziela informacji o dokumentach niezbędnych do sporządzenia aktu. Jeżeli obie strony transakcji wyrażą chęć, możliwe jest samodzielne przygotowanie przez nie umowy sprzedaży nieruchomości (na warunkach zgodnych z obowiązującym prawem), którą następnie notariusz „potwierdzi” poprzez sporządzenie aktu notarialnego. Dobrze nie zapominać o prostej zasadzie, by nie podpisywać dokumentów bez uprzedniego dokładnego zapoznania się z ich treścią. Podpisując umowę z deweloperem warto upewnić się również, czy zawarta została klauzula odstąpienia od umowy bez kary umownej w przypadku nieotrzymania od banku kredytu mieszkaniowego. Wiele osób nie bierze tej kwestii pod uwagę, w konsekwencji czego obciąża się ryzykiem poniesienia kary, sięgającej nawet pięciu procent wartości mieszkania. Jeżeli jednak nikt nie zgłasza zastrzeżeń i akt zostaje sporządzony, strony otrzymują jego wypis. Oryginał pozostaje u notariusza. Po upływie 10 lat od zawarcia umowy, akt przekazywany jest do archiwum sądowego.